INVERSIONES INMOBILIARIAS

Como novedad en el PGC 07 nos encontramos con el nacimiento de una nueva categoría de inmovilizados, las inversiones inmobiliarias. Esta nueva categoría sólo tiene por objeto ofrecer mayor información sobre las cuentas anuales, porque se aplican las mismas normas de valoración que para el inmovilizado material, en ningún caso se valorarán a valor razonable, sino que se valoran al coste. Pero, ¿qué es una inversión inmobiliaria? Pues son inmuebles (terrenos o edificios) que se tienen: 

— Para obtener rentas. 

— Para obtener plusvalías. 

— Para obtener ambas. 

Las inversiones inmobiliarias no se tienen para: 

— Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. 

— Su venta en el curso ordinario de las operaciones. Es decir, los flujos de efectivo derivados de estas inversiones inmobiliarias son independientes de la actividad normal de la empresa. Así como cuando una empresa tiene tesorería sobrante y realiza una inversión en acciones de otra sociedad con carácter financiero y no de control, se informa en el balance incluyéndola en inversiones financieras. También se informa poniéndose en una línea distinta cuando la empresa usa ese exceso de tesorería con el objeto de comprar un edificio no para su uso en el proceso productivo, sino para obtener rentas. Se separan los activos que se destinan a la actividad fabril y los que se dedican a la actividad productiva, facilitando la tarea al analizar el balance de la empresa porque se conoce cuáles son los activos afectos a la actividad. Esta clasificación y separación en el balance se realizará con los activos que se destinan a estas actividades, la obtención de rentas o plusvalías, aunque sea la actividad de la empresa, por ejemplo, una inmobiliaria. Se reproduce a continuación el balance de "INMOBILIARIA COLONIAL" presentado a 31 de diciembre de 2006 en la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Como el objetivo es la obtención de rentas, se califican independientemente, pero recordando que, según el PGC 07, sólo tiene efectos en su presentación separada en el balance, pero nunca en la valoración de dichas inversiones, que seguirán a precio de adquisición y no a valor razonable. 

Pueden surgir problemas en cuanto a la clasificación de un elemento dentro del inmovilizado material o dentro de inversiones inmobiliarias cuando se usa el elemento para las dos actividades, es decir, si está siendo usado por el dueño en una parte y está dedicado al alquiler por otra. El PGC 07 no dice nada al respecto, pero pensamos que si es posible la separación contable de cada parte, se debe realizar y, en caso contrario, incluir ese bien dentro del inmovilizado material. Igual problema ocurrirá cuando se destine el bien a la obtención de rentas y simultáneamente se presten servicios diversos tales como limpieza, seguridad… Tampoco dice nada PGC 07 en estas situaciones, pero pensamos que debería incluirse dentro de inversiones inmobiliarias cuando del valor de estos servicios sea insignificante o de poca importancia en relación con el valor de las rentas obtenidas. En definitiva, se clasificarán como inversiones inmobiliarias aquellos inmuebles que no estén sometidos al proceso productivo en la empresa, de manera que los flujos de caja obtenidos son independientes de la actividad principal de la empresa. La clasificación de un inmovilizado como inversiones inmobiliarias puede poner de manifiesto problemas fiscales en cuanto a la afectación de los bienes inmuebles a la empresa y, por lo tanto, su posibilidad de generar deducciones por reinversiones y gastos deducibles. 

a) Transición al PGC 07

 Las operaciones de ajuste al PGC 07 de una empresa con inversiones inmobiliarias no supone ningún problema y, sólo hay que realizar una reclasificación de las cuentas, pasar de inmovilizado material a inversiones inmobiliarias. Veamos la adaptación con un ejemplo: EJEMPLO 20: La sociedad "GOMAR" posee un edificio que hasta ahora ha sido su sede, con un precio de adquisición de 10.000 euros, correspondiendo el 10% de dicho valor al terreno sobre el que se ubica. La amortización acumulada hasta este momento es de 3.000 euros, realizándose a un ritmo del 2% anual. Debido a su crecimiento, en el año 2006 decidió cambiarse de edificio y, al no estar necesitada de liquidez, alquilar su anterior sede hasta encontrar un momento propicio para la venta. ¿Qué asientos debe realizar esta empresa como consecuencia de la adaptación al PGC 07? Como ya hemos comentado anteriormente, se supone en la disposición transitoria que las valoracionesde los bienes de la empresa realizadas al amparo del PGC de 1990 son coherentes con las valoracionesde la reforma, por lo que el único asiento a realizar es el de la reclasificación. — Por la reclasificación del terreno: 1.000 Inversiones en terrenos y bienes naturales (220) a Terrenos y bienes naturales (210) 1.000 _________________ o _________________ — Por la reclasificación de la construcción: 9.000 Inversiones en construcciones (221) a Construcciones (211) 9.000 _________________ o _________________ — Por la reclasificación de las amortizaciones: 3.000 Amortización acumulada de inversiones inmobiliarias (282) a Amortización acumulada de construcciones (2811) 3.000 _________________ o _________________ Este nuevo apartado contable sólo implica la aparición de una nueva línea en el balance. El verdadero problema está en determinar la calificación de un edificio, ya que éste puede estar en varios epígrafes contables. En función de la clasificación que le otorguemos, variará su tratamiento contable. El árbol de decisión es el siguiente: En el caso de que el bien se destine a usos múltiples, es decir, se use simultáneamente para el alquiler y para el uso por el propietario, sólo se clasificará como inversiones inmobiliarias si la parte ocupada por el propietario es mínima. En el caso de que además del alquiler se presten otros servicios tales como seguridad, limpieza, etc.y se cobre por ellos, ¿cómo debe clasificarse el inmovilizado? Si bien la norma de valoración del PGC no indica nada, debemos pensar que se clasificarán como inversiones inmobiliarias cuando la parte de los ingresos derivada de esta actividad sea muy pequeña.